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三分钟快速了解日本地产泡沫
  • 作者:佚名
  • 发表时间:2019-12-30 13:49
  • 来源:互联网

一线城市的房价,早就令他望而生畏,他恨自己没能早生5年,不然一定什么也不干,就去北上广买房子。

以他所在的杭州为例,G20之前,阿呆还在观望,在二手房和新开的楼盘之间犹豫不决。结果G20一过,2017年的上半年,但凡靠近市区,只要挨着地铁边,他发现自己都已经买不起了。

阿呆终于决定,用一辈子的积蓄和父母手里的现金,购置一套房产,并拿出每月5成的收入背上了重重的房贷。

其实早在1984年,日本便开始了金融自由化改革,同时开启了高杠杆之路。利率自由化和放松管制,是日本金融自由化改革的重要内容,而这两者却直接导致了房地产贷款规模的激增。

1985年美日等五国签订的 “广场协议”,一致同意各国政府联合干预外汇市场,诱导美元对主要货币的汇率有秩序贬值,以解决美国巨额贸易赤字问题。

这一协议使日本开始实行扩张性财政政策,用扩大国内市场需求的手段来减少商品出口,因此,日元加速升值。1985年11月广场协议达成后,日元对美元的汇率一个月内从239:1变成了222:1。净水器厂家

每日新闻1985年11月广场协议后,成田机场外币兑换处一位入境美国游客与日本职员表情强烈反差,当时日元对美元是222:1,上个月是239:1,升值惊人。所以当这位美国游客用美钞兑换时,一眨眼感觉只兑这么点日元,一脸惊愕。

资本市场的疯狂,导致人们开始对地产进行狂热投资。由此,日本房产陷入泡沫,最明显的是,从1984年,也就是泡沫经济开始的前一年到1990年,房价从40万日元/平米上涨到了190万日元/平米。短短六七年时间,房价翻了近五倍。而东京地价更甚,从1984年的146万/平米,上涨到了1990年的916万/平米,算下来翻了六倍有余。

日本泡沫时代的不动产界流传着一句话:如果天皇肯卖皇居,我们可以拿整个加州跟他换。

而到了1987年,日本政府要求金融机构严控房地产贷款量,“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”;同时提高房地产税收,持有不到两年的土地交易被苛以重税。

然而,这些举措对房市并没有产生任何正面影响。土地管控措施,非但没能遏制地价飞涨,反而因为对土地限制过多,从而导致供给不足,地价不降反升。

在货币市场上,日本开始大幅度收缩。因此,短短1年内,日本央行连续3次提高贴现利率,连续5次加息。然而,过于着急的货币政策,反而成为股市崩盘的导火索。

当时,东京住宅均价超过200万日元/平米(12万元人民币/平米),日本中产家庭,不吃不喝40年,才能买得起100平米的房子。

随后,股市首先崩盘,金融市场牵连房产市场。房地产企业倒闭,银行因为不良贷款率暴增而倒闭,普通国民住房转眼之间成了负资产。

随着泡沫破裂,日本家庭的土地资产规模急剧缩水,财富效应随之消失。个人消费开始不振,从而影响到了GDP。而依赖日本消费者贡献主要利润的企业也受影响,其利润显著下跌,导致员工工资下降,资本支出减少。

时至今日,日本股市现在已经被海外投资者占领,在日企收取净水器海外子公司的分红和利润时,日本企业分红也在流往海外。

20年来,日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌,国民财富持续缩水,损失高达1500万亿日元,相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振,20年间,日本年均GDP增速只有0.75%。

目前,东京核心商圈的房价与北京上海的房价相当,但是,考虑到人均可支配收入,可以发现,中国一线城市的房价实际上远超东京。

中国人多地少,房产永远处于需大于求的状态,因此房产价格永不会跌的神话大行其道;经济增速放缓,房产价格却不断刷新历史最高值。